Proposition de directive sur le crédit hypothécaire pour l’achat immobilier

A la suite de la crise américaine des subprimes (crédits immobiliers hypothécaires à taux variables accordés à une clientèle peu solvable, que l’on peut traduire par prêts à haut risque), l’Union européenne s’est intéressée de plus près aux règles qui régissent le crédit hypothécaire dans les états membres. Le crédit hypothécaire permet un prêt sous certaines conditions (taux, durée, etc...) qui sont inscrites dans un acte passé devant notaire et dont le remboursement est garanti par une inscription hypothécaire prise par la banque prêteuse sur le bien immobilier dont l’achat est projeté (dans le cadre d'un prêt acquisition) ou sur tout autre bien immobilier déjà possédé. Il permet à un emprunteur qui s’est vu refuser des crédits « classiques » d’obtenir un financement.

Selon la Commission, « le fait demeure que le comportement irresponsable de certains acteurs du marché a alimenté une politique de prêt laxiste. La conséquence en est que certains citoyens européens éprouvent aujourd’hui des difficultés à honorer leurs dettes. En 2008, 16 % des ménages déclaraient avoir du mal à régler leurs factures, et 10 % faisaient état d’arriérés de paiement. Du fait de ces difficultés, les défauts de paiement et les saisies se sont multipliés ».

Elle a donc présenté, le 31/03/2011, une proposition de directive sur « les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel » (1). La proposition a deux objectifs. Le premier, général, qui correspond à la vocation de l'Union européenne de développer un marché intérieur est de créer les conditions favorables à un marché unique du crédit, efficient, concurrentiel, ce qui présuppose que les consommateurs reprennent confiance dans le système financier (tâche difficile s’il en est). L’autre objectif de la directive étroitement liée donc au premier est de mettre fin aux pratiques « irresponsables » et d’assurer la protection des consommateurs par des règles communes en matière de publicité, d’information précontractuelle, de conseil, d’évaluation de solvabilité de l’emprunteur et de remboursement anticipé.

S’il existe déjà des règles communautaires applicables dans le domaine couvert par la proposition, elles ne permettent pas de prendre en compte les particularités du crédit hypothécaire.

Parmi les dispositions communautaires qui s’appliquent déjà dans le domaine de la proposition, on peut citer la directive 2006/114 du 12/12/2006 sur la publicité trompeuse, la directive 2005/29 du 11/05/2005 relative aux pratiques commerciales déloyales ou encore la directive 93/13 du 05/04/1993 sur les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs8, qui introduit la notion de bonne foi, pour éviter des déséquilibres significatifs entre les droits et obligations respectifs des consommateurs et des professionnels

Quant au code de conduite volontaire relatif à l’information précontractuelle concernant les prêts au logement (2) , de l’avis même de la Commission européenne « il a été mis en oeuvre de manière incohérente et peu satisfaisante » (3).

D’ où une proposition spécifique dont les principales dispositions sont les suivantes :

Champ d’application

La directive proposée couvre tous les prêts octroyés aux consommateurs en vue de l’achat d’un logement, ainsi que certains prêts destinés à la rénovation. Elle couvre également tous les prêts aux consommateurs qui sont garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable. Mais les états membres, peuvent ; s’ils le veulent, étendre ce champ d’application à d’autres bénéficiaires tels que les petites et moyennes entreprises, et à des transactions portant sur des biens immobiliers commerciaux.

Règles en matière de publicité

L’article 7 et l’article 8 énoncent des principes généraux pour la communication publicitaire et commerciale, et définissent la forme et le contenu des informations à inclure dans la publicité. Ces informations de base porteront sur les caractéristiques essentielles de l’emprunt. Elles incluront un avertissement sur les conséquences, pour le consommateur, du non-respect par celui-ci de ses engagements pris aux termes du contrat de crédit.

Toute formulation susceptible de faire naître de fausses attentes chez le consommateur concernant la disponibilité ou le coût du crédit sera interdite;

Passeport européen des intermédiaires de crédit

Les entreprises qui informent et assistent les consommateurs à la recherche d’un crédit hypothécaire et qui concluent quelquefois le contrat au nom du prêteur devront être agréées et enregistrées. Un système de passeport européen est créé. Il leur permettra une fois agréés dans un état de proposer leurs services dans tout le marché intérieur

Droit d'accès non discriminatoire pour les prêteurs aux bases de données sur le crédit concernant les consommateurs

Obligations des prêteurs et des intermédiaires

Ceux-ci devront tenir en permanence à disposition des consommateurs des informations générales sur la gamme des produits qu’ils proposent. Ils devront fournir au consommateur des informations personnalisées, sous la forme d’une fiche européenne d’information standardisée (FEIS) grâce à laquelle le consommateur pourra comparer les offres des différents prestataires. Ils devront donner des explications à l’emprunteur et respecter certaines normes en cas de prestation d’un service de conseil. Par exemple, ils devront prendre en considération un nombre suffisant de contrats de crédit existant sur le marché, et fournir des informations correspondant au profil de l’emprunteur. Il devront également évaluer la solvabilité de ce dernier, sur la base des informations qu’il aura fournies Le prêteur sera obligé de refuser l’octroi du prêt si les résultats de l’évaluation sont négatifs.

Des obligations spécifiques sont imposées aux intermédiaires de crédit : ils seront tenus de publier certaines informations concernant, par exemple, leur identité, leur statut et la relation qu’ils entretiennent avec le prêteur, et de rendre public tout conflit d’intérêts potentiel.

Droit d’information des emprunteurs

La proposition de directive dispose qu’ils devront bénéficier d'un surcroît d’informations à tous les stades du processus conduisant à la souscription d’un emprunt, afin qu’ils puissent faire les bons choix. Le taux annuel effectif global (TAEG) applicable sera harmonisé, de manière à ce que la comparaison avec d’autres offres publicitaires soit possible. Ils auront le droit de rembourser leur emprunt avant l’expiration du contrat de crédit, à des conditions qui seront déterminées par les états mais sous réserve qu’elles ne soient pas trop pénalisantes financièrement pour l’emprunteur. En contrepartie, la proposition leur impose une obligation d’«emprunt responsable». En d’autres termes, l’emprunteur devra fournir des informations complètes et correctes pour l’évaluation de sa solvabilité.

Recours et sanctions

Les états devront définir des mesures administratives et des sanctions en cas de non-respect de la directive. Ils devront aussi mettre en place des organismes de résolution extrajudiciaire des litiges afin de régler les différends entre prêteurs et intermédiaires de crédit et consommateurs.

01/04/2011

1- Proposition de directive du Parlement européen et du Conseil sur les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, COM(2011) 142 final, Bruxelles, le 31.3.2011

2 - Accord européen sur un code de conduite volontaire relatif à l'information précontractuelle concernant les prêts au logement, 05/03/2001.

3 - Ce sont les limites de la « soft law » ou « droit mou » c’est à dire non contraignant pourtant si prisé à dans les pays anglo saxons